银河证券重启债务重组，老牌房企天誉置业这次能否“突围”？

宣布放弃债务重组不足半月银河证券，粤系开发商天誉置业（00059.HK）发布一项新决议称，将支持并积极推进债务重组，一改此前的态度。

发生如此大转变的背后是天誉置业董事会的“大换血”。2月中旬以来，包括实控人余斌在内的多位董事会成员辞任，而走马上任的新成员与上市公司方面关联并不密切。有业内人士分析称，上市公司此举或意在降低债权人预期，推动债务重组通过。

在此之前，天誉置业的债务重组已推进两年有余，但始终未能有效落地，且经营每况愈下，2023年已然资不抵债。今年2月初，天誉置业宣布终止债务重组，并表示清盘才符合各方利益。

如今，再度重启债务重组，天誉置业胜算几何？同策研究院联席院长宋红卫向第一财经表示，当前房企化债成功的关键除了市场好转之外，债权方降低预期也是推动债务重组的必要条件，同时企业亦要保持积极的自救心态，加快现金流回款，给出可见诚意的化债方案。

从“躺平”到继续重组

蛇年春节之后，广州豪宅开发商天誉置业公告引发了广泛关注：该公司决定终止重组支持协议。

2月3日，天誉置业发布公告称，“董事会合理真诚地认定，在终止日期之前，不存在成功完成相关计划的合理前景”，该公司董事会也确实相信公司的重组已不再可行，并认为百慕达法院在聆讯上颁令对公司进行清盘才符合债权人的最佳利益。这一决定使得天誉置业成为首家直接放弃债务重组、等候清盘的企业。

但仅半个月之后，2月21日，天誉置业又发布了一项新决议，“承认本公司对重组及清盘呈请的立场发生改变。该改变反映出董事会将支持并积极推进建议重组的新承诺”。

天誉置业同时称银河证券，“我们相信这一新方向将为所有利益相关者提供实现有利结果的最佳机会”。同时，公司的清盘呈请也再度延期至6月。

从“躺平”到继续重组，天誉置业未来走向发生180度大转变的背后是公司董事会近期的一番“大换血”。

2月14日，天誉置业公告称，于1月份底收到一封电子邮件，要求召开特别股东大会，审议罢免公司现有执行董事及另行委任新执行董事的的提案。

尽管截至目前，天誉置业未对特别股东大会的召开情况进一步披露，但公司董事会已改头换面。

2月18日，天誉置业委任了三位新执行董事，分别为梁振杰、薛汉荣和周华鸿。2月19日，天誉置业又宣布了董事会人员的大变动。公司实控人余斌称，要将更多时间投入其他个人事务，选择辞任执行董事和主席，其余执行董事和非执行董事也同步辞任。

于是，天誉置业的新董事会由上述三名新上任的执行董事组成，其中梁振杰为董事会主席。紧随其后，新董事会宣布将继续推进债务重组，推翻此前等待清盘的决定。

值得一提的是，三位新执行董事均有金融机构相关的从业经历。梁振杰有超过25年的企业银行经验，对不同行业的企业贷款批核、银团贷款财务可行性评估及贷款组合规划方面有广泛经验。薛汉荣曾在多家上市公司担任财务总监及公司秘书。周华鸿则在资产管理和商业银行领域有超过12年的经验。

董事会换血、对债务重组态度的大转变，天誉置业此举有何深意？有长期关注房企境外债务重组的机构人士向记者表示，上市公司此举或许意在降低债权人预期，以增大重组方案通过的可能性。

尚待“突围”银河证券

天誉置业此前也进行过积极的自救。早在2022年6月时，该公司就已正式出现债务违约，并于两个月后快速开启债务重组。

耗时一年有余，2023年9月，天誉置业披露了一版重组方案。但此后的债务重组实际进展并不顺利。在2024年9月底发布的中期报告中，天誉置业表示，由于逾期债务规模较大、涉及各方较多，需要较多时间与各方沟通并履行相应程序，并将债务重组的终止日期延长至2025年3月31日。

在业务层面上，天誉置业在2021年就暂停了投资拿地，进行战线收缩，聚焦粤港澳大湾区，将业务重心放在旧改项目上。其中广州凤尾村项目曾被视为翻盘的契机，该项目可售货值超过200亿元。这期间，为了推进前述这一重点项目的落地，天誉置业在2022年不惜高息借贷，总规模不超过5亿元，年化利息高达14.8％。

但这些自救措施效果并不明显，天誉置业的经营状况可谓每况愈下。2021年，该公司出现亏损，2022-2023年亏损额度持续扩大，两年间公司拥有人应占亏损合计约70亿元；2023年更是陷入资不抵债的境况，净资产为-22亿元。

2024年上半年，天誉置业仍在持续亏损。报告期内，该公司录得合同销售额仅2400万元，同比下降96%；营业收入4.38亿元，公司拥有人应占亏损超8亿元；净资产也进一步下降至-31亿元。

同期，该公司的借贷总额高达133.26亿元，流动负债中银行及其他借款87亿元，而合并报表的非受限现金仅2614.3万元。这一现金状况显然难以覆盖债务，抑或是高昂的利息费用，甚至连审计费都已难以支付。

2月11日，天誉置业就坦言，过去两年间每年大幅裁员30%，所有现金正用于维持基本经营活动，而“监于资金水平低及不足，集团未能保持若干服务”，这其中就包括核数师及其他相关专业顾问开展年报审计工作。

与此同时，旧改项目的进程同样不理想。天誉置业曾多次表示要推进凤尾村旧改项目建设进度，力争实现销售回款。但截至2024年11月，凤尾村项目已停工一年多，同时相关部门正在推进项目复工。此外，天誉置业手中其他十余个在建及待开发的项目存在严重的价值缩水。

也正是基于此，2月初，天誉置业彼时的董事会在决定终止债务重组时给出了两项原因，一是在过去两年半内未能获得任何资金支持重组或解决公司财务问题；二是即使获得重组资金，当前情况下，公司业务已恶化，无法按最初计划产生预期销售收益以履行相关付款义务。

如今，对于上市公司重启债务重组，宋红卫认为，保交楼涉及民生，任何企业不能以主动躺平的姿态对待尚未交付的楼盘和业主，政府也会强力监管相关责任人。对于出险房企来看，化债工作是保交楼的基础。在当前的环境下，房企债务重组成功，不仅需要政策支持市场预期和信心的修复，债权方心态改变、降低预期也是推动债务重组的必要条件，同时企业自身也需要积极的自救心态，并给出可见诚意的化债方案。

多位受访业内人士指出，若债务重组无法获得成功，天誉置业仍将走向清盘的命运。不过，即便最终清盘，也不意味着问题结束。克而瑞指出，目前天誉置业持有的旧改等项目，在企业清盘后如何得到妥善安排仍需关注。

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